7 мая 2013 г.
Хрущевки в Москве из объекта для инвестиций превратились в неликвидное жилье
Программа сноса ветхого пятиэтажного фонда, реализуемая в Москве с 1999 года, за время своего существования серьезно трансформировалась, а сроки ее окончания не раз передвигались.
За этот период ветхое жилье под снос из привлекательных инвестиционных объектов, стоящих на 10% выше рынка, превратилось в неликвидный эконом-класс, уходящий по цене на 10% ниже среднерыночной.
По данным департамента строительства Москвы, за те 14 лет, в течение которых в городе реализуется программа по сносу пятиэтажек первого периода индустриального домостроения, было расселено и снесено 1,383 тысячи домов общей площадью более чем 5 миллионов квадратных метров.
На сегодняшний день программа выполнена на 80,4%, хотя завершить ее реализацию планировалось гораздо раньше. В ожидании сноса в Москве остаются еще 339 хрущевок общей площадью 1,25 миллиона квадратных метров.
С тех пор как власти Москвы объявили о масштабной программе сноса пятиэтажек, спрос на квартиры в панельных хрущевках менялся буквально с каждым новым постановлением, уточнением и приложением, выходившим из стен мэрии.
На заре реализации программы, совсем короткое время, сносимость дома являлась поводом для покупателя поторговаться. Приобретая жилье, определенное под снос, можно было ввиду неизвестной судьбы дома и возможных хлопот с переселением выторговать у продавца 1-2 тысячи долларов – 5-10% от стоимости жилья. Но как только первые обитатели хрущевок справили новоселье в новостройках, ситуация кардинально изменилась.
Покупку квартиры в сносимой пятиэтажке стали рассматривать как возможность выгодного инвестирования средств. Догадливые граждане стали расхватывать хрущевки как билеты в беспроигрышной лотерее, где главный приз - новая квартира.
Предприимчивых покупателей манили перспективы, открывающиеся перед жителями сносимых домов. Собственнику недвижимости при сносе было гарантировано существенное улучшение условий проживания за счет средств города или инвестора. Взамен старого жилья он получал квартиру в новом, современном жилом комплексе, причем в том же районе города и зачастую с дополнительными квадратными метрами, так как метраж квартир в современных домах отличается от скромных габаритов стареньких пятиэтажек.
Спрос на квартиры в панельных хрущевках, попадаемых под снос, мгновенно вырос, что, безусловно, сказалось на цене квадратного метра. Такие квартиры продавались в среднем на 5-10% дороже в сравнении с аналогичными объектами в пятиэтажных домах, не попавших в программу.
Бум спроса на такое жилье пришелся на 2002-2005 годы. В ту пору категория "пятиэтажка под снос" являлась чуть ли не отдельным типом недвижимости, а факт сносимости был определяющим в ценообразовании и существенно влиял на стоимость квартиры.
Довольно активно сносимое жилье продавалось вплоть до финансового кризиса. В 2008 году реализация программы фактически остановилась, хотя и в 2009-2010 годах люди по инерции еще покупали сносимое жилье, подразумевая под ним новое.
Впрочем, в снижении спроса на хрущевки у финансового кризиса оказалась далеко не главная роль. Чиновники посчитали, что граждане слишком увлеклись спекуляциями вокруг ветхого жилья и, чтобы не допустить дальнейших злоупотреблений, ввели ряд существенных ограничений для собственников жилья.
Например, стали учитывать стаж прописки гражданина в квартире на момент сноса. Для получения равнозначного жилья, нужно было быть прописанным по месту жительства не менее года.
Следующим ударом по инвестиционной привлекательности хрущевок стала возможность предоставлять на замену квартиры далеко за пределами родного района - в том же округе. Перспектива уехать на периферию насторожила владельцев сносимого жилья и одновременно поубавила пыл у потенциальных покупателей.
Кроме того, появился вариант денежной компенсации снесенной недвижимости. И вероятность остаться вообще без жилья, пусть и с компенсационными деньгами снизила интерес потенциальных покупателей.
В 2011 году московские власти внесли изменения в закон № 21 от 31 мая 2006 года "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в Москве". В соответствии с поправками, сейчас москвичи, проживающие в пятиэтажках под снос, не могут получить квартиру площадью больше, чем занимали. Взамен старой квартиры им предоставляется жилье, аналогичное по количеству комнат и максимально приближенное по площади к той квартире, которая сносится.
Сегодня категория московского жилья под снос стремительно теряет свою привлекательность для потенциальных покупателей и для инвестиций в недвижимость – риски слишком велики. Многие дома были определены под снос в начале нулевых, но на деле так и не были снесены. Если раньше покупателей привлекала возможность скорого переезда в более престижный и комфортный жилой комплекс, то сейчас никаких гарантированных сроков по переселению нет.
Таким образом, дома под снос за 14 лет из объекта для инвестиций превратились в неликвидный эконом-класс. Нынешнее положение сносимого жилья на рынке недвижимости представляется вполне логичным - ажиотаж на сносимые дома был специфическим и не мог длиться вечно.